Οι κανόνες που ρυθμίζουν τη μίσθωση κατοικίας, προβλέπονται από τις γενικές διατάξεις του Α.Κ. όσο και από το νόμο 2235/94 όπως αυτός τροποποίησε τον νόμο 1703/1987.
Ο νόμος 2235/1994 ορίζει ότι η μίσθωση αυτή ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, ακόμη και αν αυτή συμφωνήθηκε για μικρότερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο.
Πολλές φορές όμως, κατά την διάρκεια της μίσθωσης ανακύπτουν πλείστα προβλήματα στις σχέσεις εκμισθωτών-μισθωτών που δίνουν το δικαίωμα στους πρώτους, να επιδιώξουν δικαστικά την αποβολή των μισθωτών από το μίσθιο και την καταβολή ανεκπλήρωτων υποχρεώσεων. Τέτοια προβλήματα συνήθως είναι η άρνηση των μισθωτών να εγκαταλείψουν το μίσθιο μετά την λήξη του συμβατικού χρόνου, η μη καταβολή του μισθώματος ή η επανειλημμένη καθυστέρηση στην καταβολή του, η μη καταβολή των δαπανών κοινής ωφέλειας του μίσθιου, ή η κακή χρήση αυτού εκ μέρους των μισθωτών.
Αν ο συμβατικός χρόνος συμφωνήθηκε μικρότερος της τριετίας, για το εναπομείναν διάστημα μέχρι την συμπλήρωσή της, οφείλεται αναπροσαρμογή του μισθώματος ίση με το 75% του τιμαρίθμου.
Για την προστασία των εκμισθωτών ο νόμος προβλέπει τρεις τρόπους προστασίας των δικαιωμάτων τους:
την καταγγελία της μίσθωσης (597 Α.Κ.),
την αγωγή για δυστροπία (άρθ.66 ΕισΝΚΠολΔ) και
την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου και καταβολής των οφειλομένων μισθωμάτων:
O εκμισθωτής δικαιούται να προβεί στην καταγγελία της μίσθωσης, (597 Α.Κ.), αν ο μισθωτής καθυστερεί την καταβολή του ενοικίου, μερικά ή ολικά. Η καταγγελία αυτή μπορεί να γίνει είτε με εξώδικη δήλωση, είτε με αγωγή για απόδοση ενοικίου και με ταυτόχρονο αίτημα την καταβολή των ήδη οφειλομένων. Η καταγγελία θα πρέπει να ασκηθεί ένα μήνα πριν για περιπτώσεις μίσθωσης με διάρκεια ενός (1) έτους και πάνω ή δέκα μέρες πριν στις υπόλοιπες περιπτώσεις.
Η καταγγελία δεν επιφέρει αποτελέσματα αν ο μισθωτής εκπληρώσει τις οφειλές του πριν παρέλθουν οι άνω προθεσμίες εκτός εάν στην αγωγή απόδοσης μισθίου, ο εκμισθωτής ζητεί επικουρικά και την αποβολή του μισθωτή λόγω επανειλημμένης δυστροπίας του (άρθρ. 66 ΕισΝΚΠολΔ).
Επειδή τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται με την παρέλευση ενός μηνός ή δέκα ημερών από την επίδοση είτε της αγωγής, είτε του εξωδίκου, είναι φρονιμότερο η καταγγελία να γίνεται με την αγωγή η δε μίσθωση μέχρι τότε παραμένει ενεργή και ο μισθωτής οφείλει μισθώματα ενώ μετά την πάροδο της προθεσμίας της καταγγελίας οφείλει αποζημίωση για την χρήση του μισθίου, μη υφισταμένης πλέον της σύμβασης μισθώσεως. Ο εκμισθωτής μπορεί επιπλέον να αξιώσει αποζημίωση, εξ’ αιτίας της πρόωρης λύσης της μίσθωσης
Ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να ασκήσει αγωγή λόγω δυστροπίας του μισθωτή (66 ΕισΝΚΠολΔ), ζητώντας από αυτόν να του αποδοθεί κατά την διάρκεια της μισθώσεως το μίσθιο, αν ο τελευταίος καθυστερεί το μίσθωμα λόγω δυστροπίας και αν δεν κατήγγειλε την σύμβαση κατά το άρθρο 597 του Α.Κ., στην περίπτωση αυτή δε, η άσκηση αγωγής δεν ισχύει ως καταγγελία της σύμβασης.
Δύστροπος είναι ο μισθωτής και η δυστροπία του αυτή αποτελεί προϋπόθεση για την αποβολή του και καθίσταται υπερήμερος προς την καταβολή του ενοικίου, αν δεν καταβάλλει το μίσθωμα κατά την συμφωνημένη ημέρα ή την καθυστερεί χωρίς εύλογη αιτία. Ωστόσο, σύμφωνα με το 342 ΑΚ, ο οφειλέτης δεν γίνεται υπερήμερος αν η καθυστέρηση αυτή οφείλεται σε γεγονότα που δεν έχει ευθύνη.
Αν ο μισθωτής καταβάλει το σύνολο των καθυστερημένων μισθωμάτων και τα δικαστικά έξοδα, μέχρι το τέλος της ακροαματικής διαδικασίας τότε η δίκη καταργείται εκτός αν ο μισθωτής καθυστερεί την οφειλόμενη καταβολή σε περισσότερες από μία περιπτώσεις οπότε πρόκειται για επανειλημμένη δυστροπία, εφόσον ο εκμισθωτής τον έχει οχλήσει.
Ακόμη ένας τρόπος επιδίωξης απόδοσης στον εκμισθωτή του μισθίου, είναι με την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου κατά το άρθρο 662Α επ. του ΚΠολΔ. στις περιπτώσεις καθυστέρησης καταβολής του μισθώματος, κοινόχρηστων δαπανών ή τελών και λογαριασμών κοινής ωφέλειας από δυστροπία και εφόσον έχει προηγηθεί έγγραφη όχληση στον μισθωτή δέκα πέντε (15) ημέρες πριν την κατάθεση της σχετικής αίτησης.
Πρόκειται για δικαστική σύντομη διαδικασία χωρίς μάρτυρες η οποία αποδεικνύεται από έγγραφα εκ μέρους του εκμισθωτή και ειδικότερα από την έγγραφη νόμιμη βεβαίωση έναρξης της μίσθωσης, την επίδοση έγγραφης όχλησης με δικαστικό επιμελητή, τουλάχιστον 15 μέρες πριν την κατάθεσή της αίτησης και την αναφορά περί της δυστροπίας του μισθωτή.
Είναι σημαντικό εφόσον η έναρξη της μισθώσεως έχει υποβληθεί ηλεκτρονικά, να αναφέρονται σε αυτήν ο χρόνος διάρκειας της μισθώσεως, το μηνιαίο μίσθωμα όσο κυρίως και η συμφωνημένη ημέρα καταβολής αυτού.
Μετά την επίδοση της εκδοθησομένης διαταγής στον μισθωτή, η οποία αποτελεί τίτλο εκτελεστό και μπορεί να εκτελεσθεί μετά την πάροδο είκοσι (20) ημερών, ο τελευταίος έχει δικαίωμα άσκησης ανακοπής προκειμένου να αναστείλει την εκτέλεση.
Τέλος μοναδική προϋπόθεση για την καταγγελία μίσθωσης κατοικίας λόγω λήξης της μισθώσεως, είναι η παρέλευση τριετίας από την έναρξή της ή του συμβατικού χρόνου αν αυτός συμφωνήθηκε μεγαλύτερος των τριών ετών.
