Με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο διαρκεί η μίσθωση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα, το δε μίσθωμα καταβάλλεται στις συμφωνημένες ή στις συνηθισμένες προθεσμίες, ενώ αν ο μισθωτής καθυστερήσει το μίσθωμα από δυστροπία, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να ζητήσει να του αποδοθεί το μίσθιο όσο διαρκεί η μίσθωση και αν δεν την κατήγγειλε. Η άσκηση της αγωγής στην περίπτωση αυτή δεν ισχύει ως καταγγελία της σύμβασης.
Η δυστροπία του μισθωτή, η οποία αποτελεί προϋπόθεση της αποβολής του από το μίσθιο και στοιχείο της βάσης της σχετικής αγωγής, τεκμαίρεται από τη μη καταβολή του μισθώματος κατά την ημέρα που συμφωνήθηκε, εξαιτίας της οποίας ο μισθωτής γίνεται υπερήμερος ως οφειλέτης και χωρίς όχληση. Δεν επέρχεται όμως η υπερημερία του μισθωτή μόνο αν επικαλεσθεί και αποδείξει εύλογη αιτία, συνεπεία της οποίας δικαιολογείται η καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος. Εξάλλου, σε περίπτωση επανειλημμένης καθυστερήσεως του μισθώματος από δυστροπία, δεν εφαρμόζεται κατάργηση της δίκης σε περίπτωση καταβολής όλων των μισθωμάτων που οφείλονται και των εξόδων ενώπιον του δικαστηρίου μέχρι το τέλος της συζήτησης στο ακροατήριο.
Επανειλημμένη δυστροπία υπάρχει όχι μόνο όταν η καταβολή των μισθωμάτων που καθυστερούνται επιτυγχάνεται με την προσφυγή στο δικαστήριο, αλλά και όταν γίνεται μετά από απλή, ακόμη, διαμαρτυρία.
Σύμφωνα με τη διάταξη 597 ΑΚ: «αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα ολικά ή μερικά, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση τουλάχιστον πριν από ένα μήνα, αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο, και πριν από δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις. Δεν αποκλείεται αξίωση του εκμισθωτή για αποζημίωση εξαιτίας της πρόωρης λύσης της μίσθωσης. Η καταγγελία μένει χωρίς αποτέλεσμα, αν ο μισθωτής πριν περάσει η προθεσμία αυτή καταβάλει το καθυστερούμενο μίσθωμα μαζί με τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας».
Η παρακράτηση του μισθίου από τον μισθωτή και το δικαίωμα αποζημίωσης του εκμισθωτή
Κατά τη διάταξη του άρθρου 599 παρ. 1 του Α.Κ., «ο μισθωτής κατά τη λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε», ήτοι, με τον όρο “αποδώσει” νοείται η παράδοση της κατοχής του μισθίου από το μισθωτή στον εκμισθωτή. Ακολούθως, ο μισθωτής για όσο χρόνο παρακρατεί το μίσθιο, μετά τη λήξη της μίσθωσης οφείλει ως αποζημίωση το συμφωνημένο μίσθωμα, χωρίς αυτό να αποκλείει δικαίωμα του εκμισθωτή να απαιτήσει και άλλη περαιτέρω ζημία του.
Σε περίπτωση που ο μισθωτής παρακρατεί το μίσθιο μετά τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης, ο εκμισθωτής δικαιούται να απαιτήσει ως αποζημίωση το συμφωνημένο μίσθωμα για όσο χρόνο παρακρατεί το μίσθιο ο μισθωτής, ανεξάρτητα από τυχόν πταίσμα του τελευταίου, γιατί η ευθύνη είναι αντικειμενική. Καθιερώνεται δηλαδή ιδιόμορφη αντικειμενική ευθύνη του μισθωτή να καταβάλει αποζημίωση στον εκμισθωτή και να αποδώσει το μίσθιο στον εκμισθωτή κατά τη λήξη της μίσθωσης, χωρίς να ερευνάται αν ο εκμισθωτής υπέστη ζημία από την καθυστέρηση της απόδοσης του μισθίου.
Η αξίωση αυτή είναι διαφορετική από την αξίωση πληρωμής μισθωμάτων, αφού ο γενεσιουργός λόγος της είναι η παράβαση της υποχρέωσης του μισθωτή να αποδώσει το μίσθιο κατά τη λήξη της μίσθωσης και η από την παράβαση αυτή προκύπτουσα υποχρέωση αποζημίωσης, ενώ γενεσιουργός λόγος της οφειλής των μισθωμάτων είναι η σύμβαση μίσθωσης. Η αξίωση του εκμισθωτή προς αποζημίωση, η οποία γεννιέται από την επόμενη ημέρα της λήξης της μίσθωσης και διαρκεί μέχρι την ημέρα της απόδοσης της κατοχής του μισθίου, αποτελεί μετενέργεια της σύμβασης μίσθωσης. Επίσης, προϋποθέσεις για την απαίτηση του συμφωνημένου μισθώματος, ως αποζημίωσης, είναι η λήξη της μίσθωσης και η μετά από αυτή παράνομη παρακράτηση του μισθίου από το μισθωτή χωρίς να ερευνάται, όπως προαναφέρθηκε, αν ο εκμισθωτής υπέστη ζημία από την καθυστέρηση της απόδοσης του μισθίου. Αποτελεί δε παράνομη παρακράτηση υπό την έννοια της ως άνω διάταξης, η γενόμενη χωρίς δικαίωμα από το νόμο, τη σύμβαση ή δικαστική απόφαση.
Εκτός των ανωτέρω, ο εκμισθωτής δικαιούται να απαιτήσει για την παρακράτηση αυτή του μισθίου και την αποκατάσταση κάθε άλλης περαιτέρω ζημίας. Εξάλλου, ως συμφωνημένο μίσθωμα για τον υπολογισμό της εν λόγω αποζημίωσης νοείται αυτό, το οποίο οφειλόταν κατά το χρόνο στοιχειοθέτησης της αξίωσης, δηλαδή κατά το χρόνο της λήξης της μίσθωσης και όχι εκείνο που, κατά τη διάρκεια της παρακράτησης του μισθίου, θα προέκυπτε από τη συμφωνημένη αναπροσαρμογή του, ενώ δεν υφίσταται εκ του νόμου δήλη ημέρα ως προς την καταβολή της αποζημίωσης χρήσης, ώστε με την παρέλευσή της να περιέρχεται ο παρακρατών το μίσθιο σε υπερημερία οφειλέτη ως μισθωτής και να υποχρεούται κατόπιν τούτου στην καταβολή τόκων υπερημερίας. Επομένως, η αξίωση αυτή καθίσταται ληξιπρόθεσμη και απαιτητή και συνεπώς τοκοφόρα, εφόσον προηγηθεί όχληση του υποχρέου σε αποζημίωση, οπότε οφείλονται τόκοι.
Περαιτέρω, η διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ. κατά την οποία «ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη» εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 του Α.Κ.. Παρέχει δε η διάταξη αυτή στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή περιορίζει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης.
Το δικαίωμα αναπροσαρμογής του μισθώματος
Εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου αυτού (288 Α.Κ.), ο εκμισθωτής δύναται να ζητήσει με αγωγή την αναπροσαρμογή του καταβαλλόμενου (αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή συμβατική ή νόμιμη) μισθώματος, το οποίο οφείλεται από την επίδοση της αγωγής και όχι άλλο προγενέστερο σημείο, εκτός αν έχει συμφωνηθεί τούτο υπό των μερών.
Ειδικότερα, το δικαίωμα αυτό αναπροσαρμογής του μισθώματος παρέχει τη δυνατότητα να επιδιωχθεί με αγωγή η διάπλαση για το μέλλον της έννομης σχέσης της μίσθωσης, η οποία μεταβάλλεται ως προς το ύψος του μισθώματος από την άσκηση της αγωγής. Όμως το οφειλόμενο για αποζημίωση χρήσης λόγω παρακράτησης του μισθίου μετά τη λήξη της μίσθωσης ποσό, έστω και αν ορίζεται σε ποσό ίσο με το μίσθωμα, δεν έχει, όπως προαναφέρθηκε, χαρακτήρα μισθώματος, αλλά αποτελεί γνήσια αποζημίωση.
Περαιτέρω, ο οφειλέτης μπορεί να υποσχεθεί στο δανειστή, ως ποινή, χρηματικό ποσό για την περίπτωση που δεν θα εκπληρώσει ή δεν θα εκπληρώσει προσηκόντως την παροχή, η ποινή δε αυτή καταπίπτει αν ο οφειλέτης αδυνατεί υπαίτια να εκπληρώσει την παροχή ή αν περιέλθει σε υπερημερία. Αν η ποινή συμφωνήθηκε για την περίπτωση της μη προσήκουσας και ιδίως της μη έγκαιρης εκπλήρωσης της παροχής, ο δανειστής έχει δικαίωμα να απαιτήσει, εκτός από την ποινή που κατέπεσε και την εκπλήρωση της παροχής. Έχει επίσης το δικαίωμα να απαιτήσει και την επιπλέον αποδεικνυόμενη ζημία, από τη μη προσήκουσα εκπλήρωση. Οι διατάξεις όμως περί ποινικής ρήτρας είναι δυνατόν να συμφωνηθεί ότι ο οφειλέτης, σε περίπτωση παράβασης των υποχρεώσεών του, θα υποχρεούται να καταβάλει προς το δανειστή σωρευτικώς όχι μόνο τη συμφωνηθείσα ποινή, αλλά επί πλέον και αποζημίωση και μάλιστα συγκεκριμένου ποσού.
Εξάλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 409 Α.Κ. «αν η ποινή που συμφωνήθηκε είναι δυσανάλογα μεγάλη, μειώνεται ύστερα από αίτηση του οφειλέτη, από το δικαστήριο στο μέτρο που αρμόζει. Αντίθετη συμφωνία δεν ισχύει». Από τη διάταξη αυτή συνάγεται ότι το δικαστήριο της ουσίας για τη μόρφωση της δικαστικής του κρίσης, σε σχέση με τον προσδιορισμό του περιεχομένου της αόριστης νομικής έννοιας της “δυσανάλογα μεγάλης ποινής” και του “μέτρου που αρμόζει”, λαμβάνει υπόψη τα περιστατικά που, σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, συντρέχουν και ιδίως το μέγεθος της ποινής, σε σύγκριση με την αξία της αντιπαροχής του δανειστή, την οικονομική κατάσταση των μερών, τα συμφέροντα του δανειστή που επλήγησαν από την αθέτηση της σύμβασης, την επέλευση ή όχι ζημίας και το ύψος αυτής, την έκταση της συμβατικής παράβασης του οφειλέτη, το βαθμό του πταίσματός του, την ενδεχομένη ωφέλειά του από την μη εκπλήρωση της παροχής, τα απώτερα επιβλαβή αποτελέσματα τα οποία είχε για το δανειστή η μη εκπλήρωση ή μη προσήκουσα εκπλήρωση της παροχής και κάθε δικαιολογημένο συμφέρον του δανειστή.
Από τα ανωτέρω παρέπεται ότι ο αιτούμενος τη μείωση ως υπέρμετρης της ποινής, πρέπει να επικαλεσθεί στην αίτησή του συγκεκριμένα περιστατικά, συνεπεία των οποίων καθίσταται υπέρμετρη η ποινή, και σε περίπτωση αμφισβήτησής τους, να αποδείξει αυτά, ενώ δεν αρκεί μόνο το περιστατικό, ότι ο δανειστής δεν υπέστη ζημία ή ότι αυτή είναι μικρότερη της συμφωνημένης ποινής, αφού η κατάπτωση της ποινής επέρχεται και αν ακόμη ο δανειστής δεν υπέστη ζημιά. Η αξίωση του οφειλέτη περί μείωσης της ποινής μπορεί να ασκηθεί είτε με αγωγή ή ανταγωγή, είτε με ένσταση σε κάθε στάση της δίκης, ενώ το δικαστήριο λαμβάνει ως βάση για το σχηματισμό της ως άνω κρίσης του το χρόνο της απόφασης αυτού.
Κατά την απολύτως κρατούσα και ορθότερη γνώμη απαιτείται για το πλήρες και ορισμένο της αγωγής απόδοσης μισθίου για καθυστέρηση μισθωμάτων από υπερημερία, αφενός έγκυρη και ενεστώσα σύμβαση μίσθωσης και αφετέρου υπερημερία του μισθωτή, δηλαδή υπαίτια καθυστέρηση της παροχής μισθώματος. Υπερημερία υπάρχει και αν το μίσθωμα δεν καταβληθεί στον προσήκοντα τόπο. Πρόκειται για νόθο αντικειμενική ευθύνη, επομένως κατά τα γενικώς κρατούντα, με την απόδειξη της υπαιτιότητας δεν επιβαρύνεται ο εκμισθωτής, ο οποίος θα επικαλεσθεί απλώς την καθυστέρηση, αλλά ο εναγόμενος μισθωτής, ο οποίος και πρέπει να επικαλεσθεί και αποδείξει λόγο άρσης της υπερημερίας του. Για τη θεμελίωση της υπερημερίας ο εκμισθωτής θα πρέπει να επικαλεσθεί και αποδείξει ότι το μίσθωμα έχει συμφωνηθεί να καταβληθεί ορισμένη δήλη ημέρα ή ότι όχλησε το μισθωτή για την πληρωμή του.
Πρέπει, ωστόσο, να παρατηρηθεί ότι ειδικότερα για τη μίσθωση, ακόμη και αν με τη μισθωτική σύμβαση δεν έχει οριστεί δήλη ημέρα πληρωμής του μισθώματος, αυτή προσδιορίζεται από το νόμο, οπότε και στην περίπτωση αυτή δεν απαιτείται όχληση. Κρίσιμος χρόνος κατά τον οποίο θα πρέπει να συντρέχουν οι όροι και οι προϋποθέσεις της υπερημερίας είναι ο χρόνος της άσκησης της καταγγελίας, δηλαδή της περιέλευσης αυτής στον παραλήπτη μισθωτή.
Για το πλήρες και το ορισμένο της αγωγής απόδοσης μισθίου για καθυστέρηση μισθωμάτων από υπερημερία, καθυστέρηση των μισθωμάτων από το μισθωτή, παραχώρηση της χρήσης του μισθίου από τον εκμισθωτή, κατοχή του από το μισθωτή τη στιγμή της αγωγής και καταγγελίας, απαιτείται έννομο συμφέρον από την πλευρά του ενάγοντος και φυσικά καταγγελία της σύμβασης από τον εκμισθωτή.
Όσον αφορά την έννοια του δύστροπου μισθωτή, η θεωρία και η νομολογία δέχονται ότι αφενός δύστροπος είναι ο μισθωτής που δεν καταβάλλει τα μισθώματα την συμφωνημένη ημέρα και ότι αφετέρου, η τυχόν οικονομική δυσχέρεια του μισθωτή δεν αποτελεί εύλογη αιτία μη καταβολής του μισθώματος και άρα δεν συγχωρεί τη δυστροπία του. Σήμερα, πάγια γίνεται δεκτό ότι η δυστροπία τεκμαίρεται ότι υπάρχει από την καθυστέρηση της καταβολής του μισθώματος κατά το συμφωνημένο χρόνο και γενικά ότι δύστροπος μισθωτής θεωρείται εκείνος που βρίσκεται σε υπερημερία, δηλαδή εκείνος που καθυστέρησε την καταβολή του έστω και για μία ημέρα. Εξυπακούεται ότι η καθυστέρηση πρέπει να είναι υπαίτια, δεδομένου ότι κατά τις γενικές διατάξεις η υπαιτιότητα είναι στοιχείο της υπερημερίας. Δυστροπία και υπερημερία είναι έννοιες ταυτόσημες. Δυστροπία τεκμαίρεται πως υπάρχει και από τη μη πληρωμή του μισθώματος στον προσήκοντα τόπο.
Σύμφωνα με την ορθότερη και απολύτως κρατούσα γνώμη, η δυστροπία αποτελεί προϋπόθεση αποβολής του μισθωτή από το μίσθιο και τεκμαίρεται ότι υπάρχει από την καθυστέρηση της καταβολής των μισθωμάτων κατά την συμφωνημένη ημέρα, αίρεται δε, δηλαδή ανατρέπεται το τεκμήριο αν ο μισθωτής επικαλεστεί και αποδείξει ότι η καθυστέρηση οφείλεται σε εύλογη αιτία. Σε κάθε περίπτωση, μόνο αν οφείλονται από δυστροπία μισθώματα περαιτέρω χρόνου, δηλαδή πέραν των αναφερόμενων στην καταγγελία που εξοφλήθηκαν, μπορεί να λειτουργήσει ο λόγος της δυστροπίας.
