Κατά τις διατάξεις των άρθρων 1192 και 1198 ΑΚ κάθε εν ζωή δικαιοπραξία με την οποία επέρχεται μεταβίβαση της κυριότητας επί ακινήτου υποβάλλεται σε μεταγραφή, χωρίς την οποία δεν συντελείται η μεταβίβαση της κυριότητας αυτού.
Εφόσον όμως δεν τάσσεται στο νόμο προθεσμία εντός της οποίας πρέπει να γίνει η μεταγραφή του οικείου συμβολαίου, αυτή μπορεί να γίνει οποτεδήποτε και παράγει έκτοτε πλήρη τα αποτελέσματα της, αρκεί μόνον να μην προηγηθεί αυτής για το ίδιο ακίνητο άλλη μεταγραφή τίτλου μεταβιβαστικού της κυριότητας υπέρ τρίτου προσώπου.
Επομένως αυτή μπορεί να γίνει και μετά το θάνατο εκείνου που μεταβίβασε την κυριότητα και μάλιστα τόσον πριν από την αποδοχή της κληρονομιάς αυτού από τον κληρονόμο του, όσον και μετά την αποδοχή αυτή, ακόμα και μετά τη μεταγραφή κατά το άρθρο 1193 ΑΚ, της δηλώσεως του κληρονόμου για αποδοχή της κληρονομιάς, γιατί ο κληρονόμος αυτός δεν αποκτά έναντι εκείνου προς τον οποίο έγινε η μεταβίβαση μεγαλύτερα δικαιώματα από εκείνα που είχε εκείνος που κληρονομήθηκε, βαρυνόμενος ως καθολικός διάδοχος του να εκπληρώσει όλες τις υποχρεώσεις τις οποίες, ο κληρονομηθείς είχε εγκύρως αναλάβει εν ζωή.
Προς την εκδοχή δε αυτή δεν αντίκειται ούτε η διάταξη του άρθρου 1033 ΑΚ, με την οποία ορίζεται ο τρόπος με τον οποίο γίνεται η κτήση ακινήτου με σύμβαση, αλλά ούτε και η διάταξη του άρθρου 1199 ΑΚ, κατά την οποία με τη μεταγραφή κατά το άρθρο 1193 ΑΚ η κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο θεωρούνται ότι περιήλθαν στον κληρονόμο ή στον κληροδόχο από το θάνατο του κληρονομουμένου, με την επιφύλαξη των διατάξεων για την αναβλητική αίρεση ή προθεσμία.
Και αυτό γιατί με την τελευταία διάταξη του άρθρου 1199 ΑΚ που συνάδει προς την καθιερούμενη με το άρθρο 1846 ΑΚ αυτοδίκαιη κτήση της κληρονομιάς από τον κληρονόμο μόλις γίνει η επαγωγή, με την επιφύλαξη της διάταξης του άρθρου 1198 ΑΚ σκοπήθηκε από το νομοθέτη να παρασχεθεί προστασία στον κληρονόμο και στον κληροδόχο έναντι τρίτων προσώπων και όχι η κτήση από αυτούς με τη διαδοχή δικαιωμάτων περισσοτέρων από εκείνα που είχε ο ίδιος ο κληρονομούμενος (βλ. ΑΠ 167/2014, 306/2012 στην ΤΝΠ Νόμος).
Οι εξ αδιαθέτου κληρονόμοι κληρονομούν όλα τα δικαιώματα, αλλά και τις υποχρεώσεις του κληρονομούμενου καθώς αυτή είναι η έννοια της καθολικής διαδοχής (άρθρο 1710 παρ.1 ΑΚ).
Οι κληρονόμοι δεν μπορούν να επικαλεστούν τη δημοσιότητα των εμπράγματων μεταβολών στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου και δη ότι κατά το θάνατο του κληρονομούμενου ο αποδεχόμενος γονική παροχή δεν είχε προλάβει να μεταγράψει το συμβόλαιο γονικής παροχής ώστε να αποκτήσει την πλήρη κυριότητα σε αυτό.
Και τούτο διότι, η δημοσιότητα των εμπράγματων μεταβολών στο κτηματολόγιο δεν τάσσεται ειδικά υπέρ του κληρονόμου, ο οποίος αποκτά την κληρονομία, είτε εκ του νόμου, είτε εκ διαθήκης του κληρονομούμενου και ποτέ δυνάμει δικής του δικαιοπραξίας, για να χρειάζεται πριν από την κατάρτισή της να ελέγξει τα δημόσια βιβλία, αυτός δε με την αποδοχή της κληρονομίας ευθύνεται για τις υποχρεώσεις και τις δεσμεύσεις του κληρονομούμενου, είτε τις γνώριζε, είτε όχι.
Μόνη σχετικά προστασία του είναι η αποποίηση της κληρονομίας ή η αποδοχή της με το ευεργέτημα της απογραφής (άρθρα 1902 επ. ΑΚ).
Αλλιώς, οι κληρονόμοι ευθύνονται και για τις ενοχικές υποχρεώσεις που είχε αναλάβει ο κληρονομούμενος (άρθρο 1901 ΑΚ) και που κατά κανόνα δεν υπόκεινται σε δημοσιότητα.
