Προσύμφωνο πώλησης-αγοραπωλησίας ακινήτου. Τί πρέπει να γνωρίζετε

Σε αυτό το άρθρο θα περιγράψουμε:

• Τα οφέλη και οι κίνδυνοι από το προσύμφωνο πώλησης/αγοραπωλησίας ακινήτου
• Η εξασφάλιση αγοραστή και πωλητή
• Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε πριν υπογράψετε

Η αγοραπωλησία ενός ακινήτου απαιτεί εκτός από τη συμφωνία αγοραστή και πωλητή, για την υπογραφή συμβολαίου, μια σειρά εγγράφων τα οποία είναι απαραίτητα. Από την πλευρά του πωλητή για παράδειγμα, είναι απαραίτητο να προσκομισθούν στον συμβολαιογράφο το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του προς πώληση ακινήτου, η ασφαλιστική και φορολογική ενημερότητα, πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ για τα τελευταία πέντε (5) έτη, βεβαίωση ΤΑΠ. Είναι βέβαια πιθανό να υφίστανται και υπάρχοντα βάρη στο ακίνητο τα οποία πρέπει να εξαλειφθούν, ενώ από την πλευρά του αγοραστή υπάρχουν επίσης προαπαιτούμενα έγγραφα, ιδίως στην περίπτωση που αυτός ζητεί την απαλλαγή του φόρου μεταβίβασης για αγορά πρώτης κατοικίας.

Η καθυστέρηση έκδοσης των παραπάνω εγγράφων ή η τακτοποίηση κάποιων εκκρεμοτήτων, μπορεί να είναι χρονοβόρα, με αποτέλεσμα η συμφωνία της αγοραπωλησίας να κινδυνεύει να μην πραγματοποιηθεί και τόσο ο αγοραστής, όσο και ο πωλητής να χάσουν την «ευκαιρία» αγοράς και πώλησης του ακινήτου.

Άλλες πάλι φορές, παρατηρείται βεβαιότητα της μίας πλευράς και μη σιγουριά της άλλης. Τις περιπτώσεις αυτές καλύπτει το προσύμφωνο αγοράς ακινήτου, ως εξασφάλιση της μιας ή και των δύο πλευρών σε πιθανή υπαναχώρηση ή αφερεγγυότητα. Πρόκειται για συμβολαιογραφικό έγγραφο που καταρτίζεται ανάμεσα στα δύο μέρη, το οποίο τα δεσμεύει με τους όρους που περιγράφονται σε αυτό, προκειμένου να προχωρήσουν στον χρόνο που θα συμφωνήσουν στην αγοραπωλησία του συγκεκριμένου ακινήτου.

Παρακάτω, θα αναφερθούμε σε όλα όσα πρέπει να γνωρίζουν αγοραστής και πωλητής για τα πλεονεκτήματα, αλλά και τα μειονεκτήματα της σύνταξης προσυμφώνου, τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματα που αποκτούν τα μέρη, αλλά και τους κινδύνους που κρύβονται πίσω από έναν κακόπιστο πωλητή ή αγοραστή.

Επί προσυμφώνου πωλήσεως η προκαταβολική παράδοση του πράγματος δεν δύναται να σημαίνει την κατάρτιση οριστικής σύμβασης, καθώς η εκ της οριστικής συμβάσεως υποχρέωση συνίσταται στην μεταβίβαση της κυριότητας του πράγματος, ούτε όμως νοείται ως εκ προσυμφώνου παροχή, αφού το προσύμφωνο δεν παρέχει το ίδιο δικαίωμα νομής ή κατοχής.

Στην περίπτωση αυτή, γίνεται δεκτό ότι η παράδοση του μέλλοντος να πωληθεί πράγματος αποτελεί εκπλήρωση άλλης έτερης συμφωνίας η οποία καταρτίζεται υπό των μερών σιωπηρά μαζί με την κατάρτιση του προσυμφώνου. Για τον κατ’ ιδίαν νομικό χαρακτηρισμό αυτής της ιδιάζουσας πρόσθετης συμφωνίας, έχουν διατυπωθεί διαφορετικές απόψεις.

Κατά την περισσότερο κρατούσα γνώμη στην θεωρία μαζί με το προσύμφωνο πωλήσεως καταρτίζεται σιωπηρώς μεταξύ των συμβαλλομένων μερών μία πρόσθετη ενοχική σύμβαση χρησιδανείου ή μισθώσεως, αναλόγως με το αν συμφωνείται ή όχι αντάλλαγμα, η οποία έχει περιορισμένη διάρκεια έως ότου καταρτισθεί η οριστική σύμβαση. Δυνάμει της παραπάνω πρόσθετης συμβάσεως παραδίδεται στον μέλλοντα αγοραστή η κατοχή του πράγματος.

Συνακόλουθα ο κατέχων δυνάμει τέτοιας πρόσθετης συμφωνίας έχει ως άμυνα έναντι του κυρίου και εκ προσυμφώνου πωλητή την ένσταση ιδίου δικαιώματος, ενώ νομιμοποιείται να ζητήσει την ακύρωση τυχόν επισπευδόμενης αναγκαστικής εκτέλεσης από δανειστή του εκ προσυμφώνου πωλητή με αντικείμενο το πωλούμενο πράγμα προβάλλοντας ίδια κατοχή με ανακοπή του τρίτου. Αντίθετη άποψη υποστηρίζει ότι όταν διά του προσυμφώνου αναλαμβάνεται η υποχρέωση κατάρτισης επαχθούς αμφοτεροβαρούς σύμβασης, η πρόσθετη συμφωνία δια της οποίας παραδίδεται το πράγμα στον εκ προσυμφώνου αποκτώντα δεν μπορεί να είναι ενοχική σύμβαση χρησιδανείου, αλλά θα πρόκειται περί άτυπης μεταβίβασης της νομής του πράγματος με υλική παράδοση, που είναι κατά κανόνα αναιτιώδης δικαιοπραξία.

Υπό μία διαφορετική εκδοχή, πολλάκις απασχόλησε την νομολογία η περίπτωση κατά την οποία σε εκ προσυμφώνου αγοραστή παραδόθηκε έναντι πλήρους εξόφλησης του τιμήματος το πράγμα (συνήθως ακίνητο) για αρκετό χρονικό διάστημα ο οποίος προέβη σε δαπάνες για την οικονομική εκμετάλλευση της νεοαποκτηθείσης περιουσίας του, για να έρθει τελικά ο εκ προσυμφώνου πωλητής και να αιτηθεί απόδοση του παραδοθέντος με διεκδικητική αγωγή, επειδή μετέβαλε γνώμη όσον αφορά την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης.

Σύμφωνα με μία άποψη σε αυτήν περίπτωση, όταν έχει παραδοθεί το πράγμα και έχει καταβληθεί το τίμημα, καταρτίζεται ουσιαστικά η οριστική σύμβαση και το μόνο που απομένει είναι η μεταβίβαση της κυριότητας του πράγματος, είναι δηλαδή ορθότερο να μιλάμε για μερική εκπλήρωση οριστικής σύμβασης και όχι για προσύμφωνο.

Περαιτέρω, ο τρίτος αγοραστής, μπορεί να προστατευθεί έναντι του εκ προσυμφώνου πωλητή, προβάλλοντας την ένσταση καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος. Συνήθης περίπτωση εργολαβικού προσυμφώνου όπου ο οικοπεδούχος υπόσχεται την μεταβίβαση ιδιοκτησιών σε τρίτους υποδειχθέντες από τον εργολάβο με τους οποίους ο εργολάβος έχει καταρτίσει αντίστοιχα προσύμφωνα πωλήσεως οι δε τρίτοι αγοραστές προβαίνουν σε δαπάνες σχετικές από την αποπεράτωση της οικοδομής για την διατήρηση και την εκμετάλλευση της μέλλουσας ιδιοκτησίας τους θέση με εκείνη του κυρίου του πράγματος, έχοντας καταβάλει το τίμημα και έχοντας αξιοποιήσει και εκμεταλλευθεί επί μακρόν το πωλούμενο πράγμα, ο δε εκ προσυμφώνου πωλητής έδωσε την εντύπωση με την παράδοση του πράγματος ότι θα μεταβιβασθεί και η κυριότητα, με αποτέλεσμα, ματαιώνοντας την μεταβίβαση και διεκδικώντας το προς μεταβίβαση πράγμα από τον αγοραστή, να επιδεικνύει συμπεριφορά αποκρουστέα ως αντίθετη στη αντικειμενική καλή πίστη, ήτοι την ευθύτητα και την εντιμότητα στις συναλλαγές.

Σε παρόμοια περίπτωση παράδοσης πράγματος με ταυτόχρονη εξόφληση του τιμήματος από τον εκ προσυμφώνου αγοραστή, όπου όμως επισπεύτηκε αναγκαστική εκτέλεση από δανειστή του πωλητή με αντικείμενο το παραδοθέν στον τρίτο πράγμα, υποστηρίχθηκε ότι ο αγοραστής έχει δικαίωμα να ασκήσει ανακοπή και να ζητήσει την ακύρωση της αναγκαστικής εκτέλεσης ως καταχρηστικής, λόγω αποδυνάμωσης του δικαιώματος κυριότητας του καθ’ ου η εκτέλεση εκ προσυμφώνου πωλητή.

Υπό αυτήν την άποψη, δημιουργείται για τον αγοραστή ο οποίος εξόφλησε το τίμημα και στον οποίο παραδόθηκε το πράγμα, μία ευνοϊκή νομική κατάσταση, κατά την οποία η κυριότητα του πωλητή είναι αποδυναμωμένη και επιβάλλεται σε αυτόν και υπέρ του αγοραστή απαγόρευση διαθέσεως του πράγματος εκ του νόμου, με αποτέλεσμα την σχετική υπέρ του αγοραστή ακυρότητα κάθε πράξης διαθέσεως, ο δε αγοραστής αποκτά την νομή του παραδοθέντος πράγματος και συγχρόνως διατηρεί δικαίωμα προσδοκίας κτήσης κυριότητας επί του πράγματος, με την πλήρωση των προϋποθέσεων της χρησικτησίας.

Εκ της ανωτέρω ανάλυσης μπορεί να διαπιστωθεί ότι, οσάκις το μέλλον να πωληθεί πράγμα παραδίδεται στον εκ προσυμφώνου αγοραστή έναντι προκαταβολής προς εξασφάλιση εξόφλησης του συμφωνηθέντος βάσει της οριστικής σύμβασης τιμήματος, είναι προτιμότερο και δογματικά ορθότερο να μιλάμε για σιωπηρώς καταρτιζόμενη σύμβαση χρησιδανείου με προκαταβολή του τιμήματος ένεκα εξασφάλισης της οριστικής σύμβασης ή υπό την μορφή αρραβώνα. Δεν μπορεί να γίνει λόγος για άτυπη παράδοση της νομής του πράγματος, καθότι η σχετική εμπράγματη δικαιοπραξία είναι μεν αναιτιώδης, πλην όμως για την μεταβίβαση της νομής ως περιουσιακής μετακίνησης απαιτείται νόμιμη αιτία, η οποία δεν μπορεί να βρεθεί στο προσύμφωνο.

Ο αγοραστής στον οποίο παραδίδεται το πράγμα στερείται βάσει αυτής της απόψεως της προστασίας του απέναντι στον εκ προσυμφώνου πωλητή, ο οποίος μπορεί να ασκήσει αγωγή απαίτησης νομής ή και διεκδικητική αγωγή. Περαιτέρω, αν ο αγοραστής έχει προκαταβάλει ολόκληρο το τίμημα και του έχει παραδοθεί το πράγμα, είτε δεχθούμε ότι αποδυναμώνεται η κυριότητα του πωλητή, είτε ότι ο τελευταίος επιδεικνύει αντιφατική συμπεριφορά σύμφωνα με τα ανωτέρω, εφόσον του παραδίδεται το πράγμα, το οποίο έχει εξαγοράσει πλήρως από τον εκ προσυμφώνου πωλητή, ο τρίτος, θα έλεγε κανείς, αποκτά την “οικονομική” κυριότητα του πράγματος, με τα οικονομικά οφέλη του πράγματος πλέον να ανήκουν στην δική του σφαίρα επιρροής και ορθότερο είναι να γίνεται λόγος για κατάρτιση οριστικής σύμβασης, η οποία έχει εκπληρωθεί μερικώς, κατά την προηγουμένως αναλυθείσα άποψη.

Υποχρεώσεις από το προσύμφωνο

Ιδιαίτερης σημασίας στην ανάλυση της συμβατικής μορφής του προσυμφώνου έχει η αναζήτηση του περιεχομένου της εκ προσυμφώνου ενοχής, καθότι από τον προσδιορισμό των υποχρεώσεων και των δικαιωμάτων που πηγάζουν από το προσύμφωνο για τα μέρη, εξαρτάται το ορισμένο του αιτήματος της αγωγής για καταδίκη σε δήλωση βουλήσεως του μέρους που δυστροπεί στην εκούσια κατάρτιση της οριστικής σύμβασης, αλλά και το ποιες διατάξεις από το δίκαιο των συμβάσεων δύνανται να εφαρμοσθούν και επί προσυμφώνου.

Βασική υποχρέωση που αναλαμβάνεται από τα μέρη με την κατάρτιση του προσυμφώνου είναι η υποχρέωση σύναψης της οριστικής σύμβασης. Σχετικά με το ζήτημα σε τι ακριβώς συνίσταται η υποχρέωση σύναψης της οριστικής σύμβασης έχουν διατυπωθεί διάφορες απόψεις. Έχει υποστηριχθεί ότι περιεχόμενο της υποχρέωσης είναι η ετοιμότητα του υποχρέου προς κατάρτιση της οριστικής σύμβασης ή η συμπεριφορά η συνιστάμενη στην έγκυρη σύναψη σύμβασης, η συνεργασία των μερών με σκοπό τη σύναψη της οριστικής σύμβασης, η εκπλήρωση παροχής συνιστάμενη σε δήλωση βουλήσεως.

Παρότι όλες οι διατυπώσεις είναι υποστηρίξιμες, αναμφισβήτητα η κατάρτιση κάθε σύμβασης παρουσιάζει ειδικότερα χαρακτηριστικά, για παράδειγμα για τις συμβάσεις αγοραπωλησίας ακινήτων, απαιτείται να προσέλθουν τα μέρη ενώπιον συμβολαιογράφου και να υπογράψουν το σχετικό συμβολαιογραφικό έγγραφο, στο οποίο αποτυπώνονται οι εκατέρωθεν δηλώσεις βουλήσεως, στις παραδοτικές συμβάσεις απαιτείται εκτός από τις δηλώσεις βουλήσεως των μερών και παράδοση του πράγματος, στην σύμβαση δωρεάς εκτός από την δήλωση βουλήσεως του δωρητή απαιτείται και η αποδοχή από τον δωρεοδόχο.

Επομένως, η εκ προσυμφώνου ενοχή θα λέγαμε, με όση γενικότητα μπορεί να διατυπωθεί, είναι η σύμπραξη των μερών με σκοπό την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης, συνιστάμενη σε οποιαδήποτε ειδικότερη διατύπωση απαιτεί η κατάρτιση της κατ’ ιδίαν κυρίας σύμβασης σύμφωνα πάντα με τους όρους και τις προϋποθέσεις που περιέχονται στο προσύμφωνο.Για την εκπλήρωση της ενοχής από προσύμφωνο, ήτοι για την κατάρτιση της συμφωνηθείσας οριστικής σύμβασης, πρέπει κάποιο από τα μέρη να αναλάβει την σχετική πρωτοβουλία. Έτσι, εκτός ίσως από τις περιπτώσεις όπου στο προσύμφωνο συμφωνείται ότι και τα δύο μέρη υποχρεούνται να συμπράξουν σε συγκεκριμένο χρόνο με την πρόβλεψη δήλης ημέρας ή προθεσμίας εκπληρώσεως, ο ενδιαφερόμενος κατά κανόνα θα καλέσει το έτερο μέρος στον συμφωνηθέντα ή άλλως προσήκοντα τόπο, προκειμένου να καταρτισθεί με την σύμπραξη αμφοτέρων η οριστική σύμβαση. Η κλήση του έτερου μέρους μπορεί να γίνει με οποιονδήποτε τρόπο, όπως για παράδειγμα με κοινοποίηση εξωδίκου.

Κατά τα άλλα, η οριστική σύμβαση θα πρέπει να περιέχει τους όρους και τις συμφωνίες που περιέχονται στο προσύμφωνο, εκτός εάν έχει συμφωνηθεί στον ενδιάμεσο χρόνο απόκλιση από τα αρχικώς συμφωνηθέντα.

Εκτός από την τροποποίηση των αρχικώς στο προσύμφωνο διαληφθέντων, με πρόσθετη συμφωνία μπορούν τα μέρη να προβούν σε προσθήκες στην αρχική τους συμφωνία ή και να ρυθμίσουν δευτερεύοντα σημεία τα οποία αφέθηκαν αρρύθμιστα στο προσύμφωνο. Ως προς τις αποκλίσεις αυτές, γίνεται δεκτό ότι η καταρτισθείσα σύμβαση είναι νέα σύμβαση και όχι εκείνη που αποτέλεσε το αντικείμενο της εκ προσυμφώνου ενοχής. Ομοίως, εάν η οριστική σύμβαση καταρτισθεί εκτός της ανατρεπτικής προθεσμίας ή της δήλης ημέρας που καθορίζονται στο προσύμφωνο, θα πρόκειται για νέα απευθείας οριστική σύμβαση. Ακόμα κι αν θεωρηθεί σύμβαση σε βάρος τρίτου, και πάλι ο τρίτος μπορεί να αρνηθεί την καταβολή.

Πέραν των ανωτέρω, προσύμφωνο μπορεί να καταρτισθεί από μόνο το ένα μέρος, όταν στο προσύμφωνο περιέχεται ρήτρα αυτοσύμβασης και παρέχεται πληρεξουσιότητα του ενός μέρους προς κατάρτιση της οριστικής σύμβασης υπό μόνον του έτερου μέρους, αφενός ατομικώς και αφετέρου υπό την ιδιότητά του ως άμεσου αντιπροσώπου του πληρεξουσιοδότη. Γίνεται δεκτό ότι η ως άνω ρήτρα ενεργοποιείται μόνο όταν ο αντιπροσωπευόμενος δεν προσέρχεται εκουσίως για την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης, οπότε σύμφωνα με μία άποψη η πληρεξουσιότητα τελεί υπό την αίρεση της μη εμπρόθεσμης εμφανίσεως ή συμπράξεως του δότη.

Έχει υποστηριχθεί ότι είναι δυνατή η παροχή πληρεξουσιότητας για αυτοσύμβαση και σιωπηρώς, όταν στο προσύμφωνο περιλαμβάνεται όρος κατά τον οποίο, επί αρνήσεως του υποχρέου, η σύμβαση θα καταρτισθεί υπό μόνο του ετέρου μέρους. Ωστόσο, η σιωπηρή παροχή πληρεξουσιότητας αποκλείεται όταν το προσύμφωνο αφορά δικαιοπραξία που υποβάλλεται σε τύπο. Περαιτέρω, προκειμένου να εξασφαλισθεί η κατάρτιση της οριστικής σύμβασης η πληρεξουσιότητα με άδεια για αυτοσύμβαση μπορεί να συμφωνηθεί αμετάκλητη, ρύθμιση επιτρεπτή, αφού δεν σχετίζεται μόνο με τα συμφέροντα του αντιπροσωπευομένου.

Αν ανακληθεί η πληρεξουσιότητα και ο ανακαλέσας είχε παραιτηθεί στο προσύμφωνο από το δικαίωμα ανάκλησης, τότε η ανάκληση είναι άκυρη. Αν όμως είχε επιφυλάξει για τον εαυτό του το δικαίωμα αυτό, τότε η σύμβαση θεωρείται ότι έγινε από πρόσωπο στερούμενο εξουσίας αντιπροσώπευσης και το κύρος της συναφθείσης σύμβασης θεωρείται μετέωρο και εξαρτώμενο από την έγκριση του αντιπροσωπευόμενου.

Χρόνος εκπλήρωσης της εκ προσυμφώνου ενοχής

Δεδομένης της φύσης του προσυμφώνου ως προπαρασκευαστικής σύμβασης μίας άλλης δικαιοπραξίας που δεν έχει ακόμη καταρτισθεί, κατά κανόνα ανάμεσα στην κατάρτιση του προσυμφώνου και στην κατάρτιση της κυρίας σύμβασης θα μεσολαβεί κάποιο μικρότερο ή μεγαλύτερο χρονικό διάστημα.

Ο προσδιορισμός του χρόνου κατάρτισης της οριστικής σύμβασης, επομένως αποκτά ιδιαίτερη σημασία για το προσύμφωνο, αφενός επειδή συγκαθορίζει το ληξιπρόθεσμο της αξίωσης κατάρτισης της οριστικής σύμβασης, με την εκπλήρωση της οποίας κατά απολύτως κρατούσα γνώμη αποσβήνεται η ενοχή από το προσύμφωνο, αφετέρου αποτελεί το αφετηριακό σημείο της παραγραφής της εκ προσυμφώνου αξίωσης.

Κατ’ αρχήν, ο χρόνος εκπλήρωσης της ενοχής καθορίζεται από το νόμο ή με συμφωνία των μερών. Στο προσύμφωνο δεν υφίσταται εκ του νόμου υποχρέωση για τα μέρη να καθορίσουν τον χρόνο κατάρτισης της οριστικής σύμβασης. Ωστόσο, στις περιπτώσεις όπου έχει υπάρξει συμφωνία των μερών περί του χρόνου κατάρτισης της οριστικής σύμβασης, ο χρόνος αυτός μπορεί να συμφωνείται ρητώς ή να συνάγεται σιωπηρώς από το περιεχόμενο των δηλώσεων βουλήσεως των μερών.

Ειδικότερα, τα μέρη μπορούν να καθορίσουν δήλη ημέρα κατάρτισης της οριστικής σύμβασης, υπό την έννοια ότι τα μέρη πρέπει να προσέλθουν στον συμφωνηθέντα τόπο χωρίς ιδιαίτερη όχληση και να καταρτίσουν την οριστική σύμβαση. Δεν μπορεί κανένα από τα μέρη να αξιώσει την σύμπραξή του ετέρου στην κατάρτιση της σύμβασης πριν την έλευση της δήλης ημέρας, οπότε η αξίωση από το προσύμφωνο καθίσταται ληξιπρόθεσμη και απαιτητή. Με την άπρακτη παρέλευση της συμφωνηθείσας δήλης ημέρας, ενδέχεται να επέλθουν, ανάλογα με την ιδιότητα του μέρους που αδρανεί, τα αποτελέσματα της υπερημερίας δανειστή ή οφειλέτη, εκτός εάν τα μέρη προβλέψουν για την περίπτωση αυτή ανατροπή του προσυμφώνου και ματαίωση της κατάρτισης της οριστικής σύμβασης.

Περαιτέρω, είναι δυνατή η θέση προθεσμίας από τα μέρη, εντός της οποίας θα πρέπει να συναφθεί η κυρία σύμβαση. Η εκ προσυμφώνου παροχή καθίσταται τότε ληξιπρόθεσμη με την έλευση και της τελευταίας ημέρας της προθεσμίας, εκτός εάν η συμφωνία έχει τεθεί προς το συμφέρον ενός από τα μέρη, το οποίο δικαιούται να ζητήσει την εκπλήρωση και πριν την εκπνοή αυτής. Ο υπόχρεος πάντως μπορεί να εκπληρώσει εκουσίως και πριν την πάροδο της προθεσμίας.

Ανάλογα με τις συνέπειες της άπρακτης παρέλευσης της τεθείσης προθεσμίας, μπορεί να θεωρηθεί ως απλή προθεσμία εκπλήρωσης της εκ προσυμφώνου ενοχής είτε ως διαλυτική.

Υπό την πρώτη εκδοχή, με την άπρακτη παρέλευση της προθεσμίας, παραμένει ενεργή η ενοχή από το προσύμφωνο και ο ενδιαφερόμενος μπορεί να καλέσει εκ νέου το μέρος που έχει αδρανήσει για να προβούν στην σύναψη, ενώ από την άλλη, ή παρέλευση της διαλυτικής άλλως ανατρεπτικής προθεσμίας επάγεται την ανατροπή του προσυμφώνου και την ματαίωση της κατάρτισης της οριστικής σύμβασης, με τις εκατέρωθεν τυχόν δοθείσες παροχές ή τον αρραβώνα να καθίστανται επιστρεπτέες κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό. Το πότε η προθεσμία έχει τον χαρακτήρα προθεσμίας εκπλήρωσης ή διαλυτικής καθορίζεται ρητώς ή συνάγεται σιωπηρώς από την συμφωνία των μερών. Σε περίπτωση που δεν μπορεί να συναχθεί με σαφήνεια, κατά κρατούσα γνώμη σε θεωρία και νομολογία, θα πρόκειται για απλή προθεσμία εκπλήρωσης.

Για προθεσμία εκπλήρωσης θα πρόκειται κατά την νομολογία και σε περίπτωση που το υπόχρεο από προσύμφωνο πωλήσεως μέρος έχει καταβάλει άμα τη καταρτίσει του προσυμφώνου το μεγαλύτερο μέρος του τιμήματος από την οριστική σύμβαση και του έχει παραδοθεί η κατοχή του πράγματος, αλλά και όταν παρέχεται από το ένα μέρος στο άλλο πληρεξουσιότητα για κατάρτιση της οριστικής σύμβασης με ρήτρα αυτοσύμβασης στο προσύμφωνο. Αν δεν προκύπτει από το προσύμφωνο ο καθορισμός του χρόνου κατάρτισης της οριστικής σύμβασης, μπορεί να συνάγεται από τις περιστάσεις ή από τη φύση της οριστικής σύμβασης. Αν πάλι δεν μπορεί να συναχθεί ο χρόνος εκπλήρωσης με κανέναν τρόπο, γίνεται ομοφώνως δεκτό σε θεωρία και νομολογία, ότι ο ενδιαφερόμενος μπορεί να καλέσει το έτερο μέρος να συμπράξει στην σύναψη της σύμβασης μέσα σε εύλογο χρόνο, καθοριζόμενο από τις επιταγές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών.

Έχει υποστηριχθεί και η πιθανότητα με την τεθειμένη προθεσμία να καθορίζεται το πότε θα καταρτισθεί η κυρία σύμβαση αλλά να υπάρχει αβεβαιότητα ως προς το εάν, οπότε ο σχετικός όρος θα ισχύει ως εξουσιαστική αίρεση.

Στο συγκεκριμένο ζήτημα παρατηρείται έντονη αντίθεση της πλειοψηφίας, αφού η προσθήκη εξουσιαστικής αίρεσης δεν συνάδει με την φύση και την άνευ ετέρου δεσμευτικότητα που παράγει για τα μέρη το προσύμφωνο. Κατ’ αυτήν, η δε σιωπηρή διαλυτική προθεσμία δεν πρέπει να γίνει δεκτή, γιατί είναι ασυμβίβαστη με τα συμφέροντα των συμβαλλομένων, καθ’ όσον δεν θεωρείται ορθή η ανατροπή του προσυμφώνου, εφόσον έχουν αρχίσει ήδη να επέρχονται τα αποτελέσματα της κυρίας σύμβασης. Εάν όμως έχει συμφωνηθεί αποκλειστική προθεσμία, δεν μπορεί να θεωρηθεί προθεσμία εκπλήρωσης απλώς και μόνο επειδή τα μέρη έχουν προβεί σε προεκπλήρωση.

Δυνατή είναι και η κατόπιν συμφωνίας των μερών παράταση της αρχικώς τεθειμένης προθεσμίας κατάρτισης της οριστικής σύμβασης. Στο πλαίσιο αυτό έχει υποστηριχθεί ότι επί απλής προθεσμίας εκπλήρωσης η παράταση μπορεί να γίνει άτυπα και σιωπηρώς, καλώντας απλώς ο ενδιαφερόμενος το έτερο μέρος σε οποιαδήποτε μεταγενέστερη προθεσμία για την σύναψη της σύμβασης, ενώ σε περίπτωση ανατρεπτικής προθεσμίας η συμφωνία παράτασης αποτελεί κατ’ ουσίαν τροποποίηση του προσυμφώνου και πρέπει να καταρτισθεί ρητά και να περιβληθεί τον αυτό τύπο με το προσύμφωνο.

Η παραγραφή της αξίωσης από το προσύμφωνο

Κατά απολύτως κρατούσα γνώμη και παρά τις αμφισβητήσεις που είχαν διατυπωθεί στο παρελθόν, ελλείψει ειδικής νομοθετικής ρύθμισης η εκ προσυμφώνου αξίωση υπόκειται στην κοινή εικοσαετή παραγραφή, ανεξαρτήτως του εάν οι αξιώσεις από την μέλλουσα να συναφθεί οριστική σύμβαση υπόκεινται σε συντομότερη παραγραφή.

Η παραγραφή εκκινεί από όταν η εκ προσυμφώνου αξίωση καθίσταται ληξιπρόθεσμη και δικαστικώς επιδιώξιμη. Ληξιπρόθεσμη καθίσταται η εκ προσυμφώνου αξίωση με την πάροδο του καθορισθέντος στο προσύμφωνο χρόνου για την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης ή από την παρέλευση του χρόνου κατά τον οποίο το ένα μέρος κάλεσε το έτερο για την σύμπραξη αμφοτέρων στην κατάρτιση της κυρίας σύμβασης.

Όσον αφορά το δικαστικώς επιδιώξιμο, κατά κανόνα συμπίπτει με το ληξιπρόθεσμο, εκτός εάν συντρέχει νομικό κώλυμα στην κατάρτιση της οριστικής σύμβασης ή το προσύμφωνο τελεί υπό αίρεση, οπότε η αξίωση μπορεί να ασκηθεί δικαστικώς με την άρση του νομικού κωλύματος ή την πλήρωση της αίρεσης αντίστοιχα. Υποστηρίζεται σθεναρά βέβαια και η άποψη πως όταν παρά την παρέλευση της αρχικώς τεθειμένης προθεσμίας, δεν έχουν αρθεί ακόμη τα νομικά ή πραγματικά κωλύματα που εμποδίζουν την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης, μπορούν τα μέρη να προβούν σε συμφωνία παράτασης.

Οποτεδήποτε από την αρχική προθεσμία μέχρι την συμπλήρωση του χρόνου παραγραφής όπου τονίζεται η τήρηση τύπου για την παράταση διαλυτικής προθεσμίας, και εν γένει κατατάσσεται η παράταση στους ουσιώδεις όρους του προσυμφώνου. Κατά μία άποψη βέβαια, προβλέπεται από τον νόμο βραχύτερη παραγραφή για την αξίωση από την οριστική σύμβαση, συνεπώς θα έπρεπε η σχετική ειδική ρύθμιση να ισχύσει και για το προσύμφωνο της σύμβασης αυτής.

Με την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης κατά κρατούσα γνώμη, αποσβήνεται η ενοχή από το προσύμφωνο.Οι σχέσεις των μερών ρυθμίζονται πλέον από τους όρους και τις ρυθμίσεις της κυρίας σύμβασης, το περιεχόμενο της οποίας κατά κανόνα θα έχει περιληφθεί και στο προπαρασκευαστικό αυτής προσύμφωνο, μπορεί όμως και να διαφοροποιείται από αυτό, εφόσον, όπως είδαμε υφίσταται πρόσθετη συμφωνία περί της απόκλισης αυτής.

Κατά τα άλλα, η εκ του προσυμφώνου ενοχή αποσβήνεται λόγω σύγχυσης των ιδιοτήτων του δανειστή και του υποχρέου σε ένα και το αυτό πρόσωπο, δια της παραιτήσεως το εκ προσυμφώνου δικαιούχου με την σύναψη σύμβασης με τον υπόχρεο εν είδει άφεσης χρέους, με την κατάρτιση αντίθετης συμφωνίας, ή με την κατ’ άλλο τρόπο επίτευξη του σκοπού της εκ προσυμφώνου ενοχής εκτός της σύναψης της οριστικής σύμβασης.

Η αξίωση για την υπογραφή της οριστικής σύμβασης

Όπως σε κάθε ενοχική σύμβαση και στην περίπτωση του προσυμφώνου το σύνηθες και το επιθυμητό είναι να αποσβήνεται η γεννηθείσα ενοχή με την εκούσια εκπλήρωση των υποχρεώσεων των μερών. Ωστόσο, δεν αποκλείεται στην πράξη η ενοχή από το προσύμφωνο να εξελιχθεί παθολογικά, επειδή κάποιο από τα δεσμευόμενα μέρη για οποιονδήποτε ή και κανέναν προφανή λόγο δεν συμπράττει στην κατάρτιση της οριστικής σύμβασης, αθετώντας την εκ προσυμφώνου υποχρέωσή του.

Στην περίπτωση αυτή, εν όψει της υποχρεωτικότητας και του εξαναγκαστού της εκ προσυμφώνου ενοχής, παρέχεται στο έτερο μέρος το δικαίωμα να απαιτήσει δικαστικώς την αυτούσια εκπλήρωση της οφειλόμενης παροχής, μέσω της άσκησης αγωγής με αίτημα την καταδίκη του μέρους που δυστροπεί σε δήλωση βουλήσεως.

Η καταδίκη σε δήλωση βουλήσεως αποτελεί ένα ιδιότυπο μέσο αναγκαστικής εκτελέσεως το οποίο προβλέπεται νομοθετικά στο ειδικό μέρος της αναγκαστικής εκτελέσεως του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας από το άρθρο 949. Η διάταξη του άρθρου 949 ΚΠολΔ, μολονότι σύντομη σε έκταση συγκριτικά με τα υποσυστήματα των μέσων εκτέλεσης χρηματικών απαιτήσεων ή απαιτήσεων προς υλική πράξη ή παράλειψη, υποδεικνύει στην ουσία του τον τρόπο μέσω του οποίου επιφυλάσσεται από την έννομη τάξη η αναγκαστική πραγμάτωση γεγεννημένης αξίωσης προς νομική πράξη και ειδικότερα προς δήλωση βουλήσεως.

Σε μία πρώτη σύνοψη το υπό εξέταση μέσο αναγκαστικής εκτέλεσης, όσον αφορά την ικανοποίηση του εκ προσυμφώνου δικαιώματος προς σύμπραξη σε κατάρτιση οριστικής σύμβασης, ενεργοποιείται με την άσκηση αγωγής ενώπιον του καθ’ ύλην και κατά τόπον αρμοδίου Δικαστηρίου από τον εκ προσυμφώνου δικαιούχο ή σε κάθε περίπτωση τον έχοντα περισσότερο συμφέρον να αναπτύξει την σχετική πρωτοβουλία, με αίτημα να καταδικασθεί το έτερο μέρος που δυστροπεί, σε δήλωση βούλησης με αντικείμενο το περιεχόμενο στο δεσμευτικό προσύμφωνο που έχει προηγηθεί μεταξύ των μερών.

Το στοιχείο του εξαναγκασμού έγκειται στο γεγονός ότι με την καθ’ οιονδήποτε τρόπο επέλευση της τελεσιδικίας της καταδικαστικής απόφασης η τελευταία θεωρείται, όπως ρητά αναφέρεται στην διάταξη του άρθρου 949 ΚΠολΔ, κατά πλάσμα δικαίου ότι αναπληρώνει την δήλωση βούλησης του υπόχρεου μέρους, με αποτέλεσμα ο εκ προσυμφώνου δικαιούχος που εξοπλίζεται με την παραπάνω τελεσίδικη δικαστική απόφαση να μην χρειάζεται να αναμείνει περαιτέρω την εκούσια σύμπραξη του αντισυμβαλλομένου του, παρά μόνο να προβεί σε αποδοχή της ως άνω αναπληρωθείσης δήλωσης βούλησης ή σε τυχόν δική του απαιτούμενη αντιπαροχή ώστε η σύμβαση να θεωρηθεί καταρτισμένη.

Δημιουργός φωτογραφίας άρθρου.